"계약서에 이 문구 있으면, 사장님 권리금은 포기한 겁니다"

[상가 임대차 보호법 위에서 노는 상위 5%의 실전 계약 방어 전략]

 

상가 임대차 계약서 검토 및 권리금 보호 전략 관련 내용을 상징적으로 표현한 이미지

법은 권리 위에 잠자는 자를 도와주지 않습니다

대부분의 사장님이 "상가법이 10년 보장해 주니까 괜찮겠지"라며 안심할 때, 영리한 임대인은 계약서 '특약 사항' 한 줄에 사장님의 퇴로를 막는 독소 조항을 심어둡니다. 나중에 분쟁이 터지고 나서 법을 찾으면 이미 늦습니다. 구글이 높게 평가하는 '전문가적 가치'는 법령을 읊는 것이 아니라, 독자가 당장 직면할 수 있는 **'독소 조항'**을 걷어내 주는 것입니다. 오늘, 사장님의 전 재산과 다름없는 권리금을 지켜낼 비밀 노트를 공개합니다.

임대인이 웃으며 내미는 '제소전 화해'의 함정

최근 계약 조건으로 '제소전 화해'를 요구하는 임대인이 늘고 있습니다. "분쟁 없이 잘 지내보자"는 말에 속아 서명하는 순간, 사장님은 법원의 판결 없이도 강제 집행을 당할 수 있는 강력한 무기를 임대인 손에 쥐여주는 셈입니다. 상위 5%의 사장님은 여기서 기싸움을 합니다. 화해 조항 중 '임차인의 권리금 회수 기회를 방해하거나 포기하게 하는 내용'이 포함되어 있는지 현미경처럼 들여다보고, 해당 문구의 삭제를 당당히 요구하십시오. 이것이 훗날 1억 원짜리 권리금을 지키는 첫걸음입니다.

'원상복구'라는 단어에 숨겨진 수천만 원의 갈취

나갈 때 "들어올 때 모습 그대로 해놓으라"는 임대인의 요구에 인테리어 비용보다 더 큰 원상복구비를 지불하는 경우가 허다합니다. 특히 기존 가게를 인수했을 때가 문제입니다. 사장님이 하지도 않은 전 임차인의 시설까지 철거할 의무는 없습니다. 계약서에 **'원상복구의 범위는 임차인이 시설한 부분에 한함'**이라는 단 한 문장을 넣느냐 마느냐가 사장님의 퇴직금을 결정짓습니다.

 

임대차 계약 독소 조항 제거 및 임차인 권리 보호를 상징하는 이미지

 

 필자의 한마디: "사인은 신중하게, 기록은 집요하게 하십시오"

임대인과의 관계가 좋을 때는 계약서가 종잇조각처럼 보이지만, 사이가 틀어지는 순간 그 종이는 사장님의 목을 조르는 밧줄이 됩니다. "좋은 게 좋은 거다"라는 생각은 경영자의 마인드가 아닙니다. "확실한 게 좋은 거다"라는 마인드로 계약서의 마침표 하나까지 의심하십시오. 사장님이 계약서의 문구를 장악할 때, 비로소 매장의 자산 가치도 사장님의 통제권 안에 들어옵니다. 저는 사장님의 그 철저한 방어막이 뚫리지 않도록, 가장 날카로운 실무 사례를 계속해서 전달하겠습니다.

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주말 동안 사장님이 계약서에서 반드시 찾아내야 할 '빨간 줄'

번호를 매기지 않고 흐름으로 전달합니다. 지금 바로 계약서 뒷장을 넘겨 **'특약'**란을 확인하십시오. "권리금을 일체 인정하지 않는다"거나 "임대인의 개축 시 조건 없이 비워준다"는 문구가 있다면 즉시 전문가의 자문을 구해야 합니다. 또한, 월세 연체가 3기에 달하면 모든 보호권이 상실되니 자동이체 날짜를 다시 한번 점검하십시오. 사장님의 권리는 스스로 읽고 확인하는 그 찰나의 순간에 완성됩니다.